«Никто не торопится снимать первую попавшуюся квартиру»
По данным «Авито Недвижимости», за последний год объём предложения на рынке долгосрочной аренды жилья в Казани вырос на 15%.
Что это означает на практике? Если ещё год назад квартиры уходили буквально за считаные дни, а собственники регулярно поднимали ставки, то сейчас балом правят арендаторы. Предложений стало больше, а арендаторов – нет. Как следствие – срок экспозиции вырос, а арендодателям даже приходится давать скидки.
Эксперты описывают происходящее как фазу охлаждения после перегрева последних двух лет.
– Если посмотреть на рынок аренды сегодня, можно сказать, что он вошел в фазу охлаждения и стагнации после перегрева 2023–2024 годов. Баланс спроса и предложения восстановился, дефицит снят. Если раньше ликвидные объекты разбирали быстро и дорого, то сейчас арендаторы стали намного более избирательными. Никто не торопится снимать первую попавшуюся квартиру по завышенной цене, – сообщила руководитель отдела аренды компании «Этажи» Диана Каримова.
Новостройки сильно подорожали и продажи замедлились
Откуда на рынке столько квартир
Откуда взялись «лишние» квартиры? Новостройки сильно подорожали и продажи замедлились, поэтому инвесторам стало выгоднее сдавать жилье, чем перепродавать.
– Раньше инвесторы приобретали квартиру и перед сдачей она дорожала. Они её продавали и вкладывались в другую недвижимость. Сейчас, на фоне роста цен на новостройки, многие предпочитают сохранять объект в собственности и сдавать его. Особенно это касается квартир, купленных по льготным ипотечным программам, – сейчас они активно выходят на рынок аренды, – объяснила руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Флэт» Любовь Газизуллина.
Часть собственников успела купить несколько квартир в новостройках по программе «Семейная ипотека», когда её условия были более демократичными.
– Из-за замедления продаж жилья собственники непроданных квартир, особенно в новостройках, массово выходят на рынок аренды, чтобы перекрыть ипотечные платежи. Дополнительный объём предложения формируется и за счёт новых домов, которые вводятся в эксплуатацию и не сразу находят покупателя, – заметила Диана Каримова.
По данным «Авито Недвижимости», только в первом квартале 2026 года в Казани ввели в эксплуатацию 14 новых жилых комплексов. Это также влияет на структуру предложения.
Посуточная аренда по-прежнему остается выгодной в периоды пикового спроса
Посуточники уходят в «долгосрок»
Пополняет рынок долгосрочной аренды и посуточный сегмент. Если раньше многие собственники ориентировались на туристов, то сейчас часть квартир возвращается в долгосрочную аренду: поток гостей стал менее стабильным, а доход – более предсказуемым в «долгосроке».
– Посуточная аренда сейчас чувствует себя не так бодро, как в предыдущие годы. Сезонность стала менее предсказуемой. Поэтому часть собственников комбинируют форматы: в высокий сезон сдают жилье посуточно, а в более спокойные месяцы переводят квартиры в долгосрочную аренду, – отметила Диана Каримова.
При этом посуточная аренда по-прежнему остается выгодной в периоды пикового спроса, уточнила Любовь Газизуллина. Как правило, собственники сдают квартиры посуточно перед Новым годом и в период с мая по август.
– Когда проходил Казанский марафон, арендная ставка доходила до 20 тыс. рублей за сутки, потому что спрос был огромный. Аренда квартиры обходится дорого во время новогодних праздников – до 10 тыс. рублей в сутки. В остальное время арендная ставка в среднем составляет от 3 тыс. рублей в зависимости от локации, – сказала эксперт.
Средняя ставка аренды в Казани стабилизировалась примерно на уровне 35–40 тыс. рублей в месяц
Как изменились арендные ставки
Если предложения стало больше, логично предположить, что ставки должны были скорректироваться. Нельзя сказать, что аренда квартир в Казани резко подешевела. Скорее, речь идёт о стагнации.
– Рост ставок не остановился полностью, но сдерживается затоваренностью рынка и отсутствием роста доходов населения. Сегодня средняя ставка аренды в Казани стабилизировалась примерно на уровне 35–40 тыс. рублей в месяц, – сообщила Диана Каримова.
Как показывают данные Циан, наиболее устойчивыми по цене остаются студии и однокомнатные квартиры – именно на них приходится основной спрос.
По данным сервиса, в мае 2026 года аренда студий в Казани составляла в среднем 27,9 тыс. рублей в месяц против 26,4 тыс. рублей годом ранее.
Однокомнатные квартиры за тот же период подорожали с 30,2 до 31,7 тыс. рублей. В сегменте студий и «однушек» пик спроса приходится на новогодние каникулы.
В более просторных сегментах рост практически остановился. Средняя стоимость аренды двухкомнатных квартир выросла лишь с 43,7 до 44,1 тыс. рублей.
Трёхкомнатные квартиры даже подешевели – с 64,6 до 62,9 тыс. рублей.
Похожие данные приводит и «Авито Недвижимость».
– В апреле 2026 года средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатных квартир в Казани составила 30 тыс. рублей в месяц – на 3% выше, чем годом ранее. Двухкомнатные квартиры в среднем сдавались за 39,1 тыс. рублей, трёхкомнатные – за 52,3 тыс. рублей. По двухкомнатным квартирам средняя ставка за год снизилась на 2%, по трёхкомнатным – на 7%, – прокомментировал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
Электронные площадки фиксируют стоимость предложения. По словам участников рынка, реальная стоимость аренды может быть ниже.
– Сейчас на рынке долгосрочной аренды наблюдается перенасыщение предложения. Спрос остался примерно на том же уровне, но из-за того, что квартир стало очень много, это не так заметно. Собственники пытаются поднять цену, но клиенты теперь чаще торгуются – из-за того, что есть выбор. Реальная цена, по которой в итоге сдают, заметно отличается от заявленной, – говорит эксперт по недвижимости Евгений Трофимов.
Сервис «Домклик» также фиксирует снижение арендных ставок в Казани.
Арендаторы покидают центр
Изменение спроса особенно заметно в районном разрезе.
По данным «Авито Недвижимости», самым дорогим районом Казани остается Вахитовский. Но одновременно именно он сильнее всего потерял в цене. В апреле средняя ставка аренды по всем форматам комнатности здесь составила 45,3 тыс. рублей в месяц – это на 13% ниже, чем годом ранее.
Самые доступные квартиры – в Авиастроительном районе: в среднем 27 тысяч рублей в месяц. В Московском и Кировском районах – около 29,8 тыс. рублей.
– Вахитовский район остается самым дорогим благодаря центральному расположению, развитой инфраструктуре, концентрации деловой активности и культурных достопримечательностей. Снижение средних ставок в Вахитовском и Ново-Савиновском районах может объясняться постепенным перераспределением спроса: арендаторы, столкнувшись с высокими ценами в центральных районах, рассматривают более доступные альтернативы, – считает Каменев.
Участники рынка отмечают: арендаторы все чаще готовы отказаться от центральной локации в пользу более просторной квартиры, нового дома или более комфортной ставки аренды.
Именно поэтому рынок постепенно смещается от борьбы за любую квартиру – к борьбе собственников за арендатора.
