Складской рынок Казани в 2025 году сменил курс: ввод новых площадей сократился на 24%, а объём сделок купли-аренды упал на треть. При этом доля свободных помещений подскочила с 0,8 до 7,5%, а ставки аренды в классе А снизились на 5%. На рынок вышли два крупных объекта — технопарк DoorHan, арендованный Wildberries, и распределительный центр Fix Price. Эксперты расходятся в оценках: одни говорят об умеренной вакансии, другие — о 23% свободных площадей и переходе к «рынку арендатора». Разбираемся, что ждёт складскую недвижимость Казани в 2026 году.
В Казани по итогам 2025 года построили 258 тысяч квадратных метров складской недвижимости. Это почти на 24% меньше, чем годом ранее (тогда было 339 тысяч кв. м). Такие данные приводятся в исследовании консалтинговой компании IBC Real Estate.
Объём купленных и арендованных площадей тоже снизился почти на 31% — с 324 до 224 тысячи кв. м. Общее предложение складов в столице Татарстана класса А и В (разница между классами в технических и эксплуатационных характеристиках помещений) насчитывает 2,38 млн кв. м.
Между тем доля свободных площадей всех классов составила 7,5%. Для сравнения: в начале прошлого года показатель составлял 0,8%. Ставка аренды класса А за год уменьшилась на 5% и достигла 10,5 тысячи рублей.
Ключевыми объектами, введенными в эксплуатацию в 2025 году, стали два склада класса А, предназначенных для долгосрочной аренды (BTS): технопарк DoorHan площадью 61 тысяча кв. м и распределительный центр Fix Price площадью 45 тысяч кв. м.
Важными сделками года стали аренда технопарка DoorHan компанией Wildberries (62 тысячи квадратных метров), а также BTS-продажа (компания продает товары и услуги напрямую конечному потребителю. — Ред.) объекта «Татспиртпром-Казань» площадью 45 тысяч кв. м, приобретённого одноименным холдингом. Ещё один корпус технопарка DoorHan площадью 41 тысяча кв. м передан в долгосрочную аренду, однако имя арендатора не раскрывается.
По итогам 2025 года в восьми ключевых региональных логистических хабах (Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Самара, Воронеж и Нижний Новгород) объём ввода составил 2 млн кв. м, что на 61% больше, чем в 2024 году. Тогда показатель был 1,28 млн кв. м. Общий объём складских помещений составляет 15,1 млн кв. м.
— Лидерами в структуре спроса остаются онлайн-операторы (47%), доля многоканальных ритейлеров составила 37%, производителей — 6%, логистов — 4%, дистрибьюторов — 3%. Несмотря на то, что доля BTS-сделок является преобладающей (49%), их объём заметно снизился год к году — на 30%. В то время как объём сделок аренды, напротив, увеличился на 23% год к году, а в структуре спроса занял 41%. Оставшийся объём составляют сделки продажи объектов и генерального подряда, — сообщается в исследовании.
Отмечается, что «за год уровень вакантности вырос во всех ключевых региональных хабах». Рост вакантного предложения на рынке был связан с вводом новых объектов и высвобождением площадей действующими арендаторами в ходе оптимизации использования складских площадей. Увеличение объёма вакантных площадей привело к снижению арендных ставок от 5 до 17% год к году в зависимости от региона.
Стоит отметить, что Казань занимает второе место в данной восьмерке по общему объёму существующих складов. Столица РТ уступила Екатеринбургу, где показатель составляет 2,95 млн кв. м.
В целом по России за прошлый год объём ввода складских помещений составил 8,7 млн кв. м, что на 56% превышает результат 2024 года — 5,6 млн кв. м. Общий объём складов составляет 75,1 млн кв. м. Объём инвестиций в сегмент составил 246 млрд рублей, в то время как в 2024 году было 268 млрд рублей.
Аналитики прогнозируют, что «в 2026 году рынок коммерческой недвижимости будет находиться в условиях сокращения издержек на фоне сдержанного спроса во всех сегментах».
«Компании стремятся минимизировать расходы на аренду, выбирая наиболее выгодные варианты»
Показатель свободной площади 7,5% считается умеренным уровнем вакантности для рынка коммерческой недвижимости. Об этом KazanFirst рассказала эксперт в области коммерческой недвижимости компании «Этажи» Лия Раянова. С её слов, «этот показатель свидетельствует о достаточно хорошем заполнении складских помещений и наличии определенного баланса между предложением и спросом».
Однако, «учитывая значительный объём введенных новых площадей, сохранение показателя на таком низком уровне может указывать на высокую степень поглощения новых объектов рынком».
— Введение большого объёма новых складских площадей увеличило конкуренцию среди владельцев объектов, что привело к необходимости снижения ставок для привлечения арендаторов. Возможно, экономический климат повлиял на сокращение активности арендаторов, что вынудило собственников предлагать более привлекательные цены. Компании стремятся минимизировать расходы на аренду, выбирая наиболее выгодные варианты, что также оказывает давление на ставки, — объяснила Раянова.
Она отметила, что на рынке складской недвижимости Казани наблюдаются признаки оживленного рынка. При этом, «учитывая одновременное снижение ставок аренды и активный ввод новых площадей, можно говорить о некотором замедлении темпов роста арендной платы, что характерно для рынков с высоким предложением».
— Сегмент складской недвижимости Казани ожидает умеренно позитивный сценарий с постепенной адаптацией к новым условиям и дальнейшим развитием инфраструктуры. Вероятно, строительство новых складских объектов останется активным, поддерживая высокое предложение на рынке, дальнейшее снижение ставок аренды. Показатели вакантности останутся на приемлемом уровне, возможно, немного увеличившись до диапазона 8–9%. Компании продолжат выбирать оптимальные условия аренды, ориентируясь на долгосрочные контракты и дополнительные услуги, — прогнозирует собеседница.
«Строить продолжают, но спрос пока не успевает за предложением»
Ситуацию на складском рынке Казани по итогам 2025 года можно охарактеризовать как охлаждение. Спрос на площади в течение года снижался, при этом на рынок вышли новые спекулятивные объекты суммарным объёмом 107 тысяч кв. м. Такие данные озвучила KazanFirst управляющий партнёр Perfect RED, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова.
Кроме того, «ряд арендаторов освободил помещения в качественных складских комплексах либо из-за переезда, либо по причине сокращения арендуемой площади». По её словам, «совокупность этих факторов привела к росту вакансии — за год она увеличилась на 22,4 процентных пункта и составила 23%». В ближайшие два года рынок может столкнуться с дополнительным давлением предложения: «заявлен ввод ещё порядка 300 тысяч кв. м».
— С марта по декабрь вакансия в классе A выросла с 4 до 20%, а в классе B — с 2 до 37%. Такая ситуация во многом связана с активным вводом новых объектов, которые проектировались и запускались в период более высокой деловой активности, когда спрос был значительно выше и экономика позволяла реализовывать крупные проекты. Сейчас же эти объекты выходят на рынок уже в иных условиях — со сниженным спросом и растущими издержками, что приводит к временному избытку предложения, — заявила эксперт.
По данным Perfect RED, «на начало года средняя валовая ставка в классе А составляла 1,4 тысячи рублей в месяц за кв. м, а к концу года выросла до 1,5 тысячи рублей». Таким образом, «номинально ставки увеличились, но этот рост был умеренным и укладывался в рамки инфляции и повышения операционных расходов, при этом он не полностью компенсировал рост издержек собственников».
— С одной стороны, мы не видим полной стагнации: строительная активность сохраняется. С другой стороны, спрос существенно просел. Количество обращений по аренде снизилось. Мы наблюдаем классический переход от «рынка арендодателя» (когда места не было и ставки взлетали) к «рынку арендатора» (когда есть выбор и можно диктовать условия). Строить продолжают, но спрос пока не успевает за предложением, — сообщила Стрюкова.
По её прогнозу, «рынок складской недвижимости Казани войдет в фазу коррекции, где столкнутся две противоположные тенденции». С одной стороны, «издержки собственников растут: налоги и операционные расходы увеличиваются, создавая предпосылки для повышения арендных ставок». С другой стороны, рынок не позволит им этого сделать: «высокая текущая вакансия (23%) и наличие альтернатив в виде новых объектов и субаренды будут держать ставки под контролем».
— Доля свободных площадей и время экспозиции свободных лотов увеличиваются. Если раньше за пару месяцев реально было сдать объект, то сейчас уже неопределенность. Снижение арендных ставок связано как раз с тем, что активность экономическая откатывается. Происходит закрытие предприятий, очень много мелких и средних предприятий на грани коллапса. Соответственно, это все сказывается на арендных ставках, — резюмировал специалист подразделения индустриальной недвижимости A-Development Александр Кудрявцев.
Он согласен, что в 2026 году на рынке складской недвижимости «про бум строительства даже стоит не говорить». С его слов, будет «полная стагнация и неопределенность».
